海外不動産投資のために足りない資金を日本の銀行から借りる方法、マレーシア、タイ、フィリピン、カンボジア、ベトナムの現状

住宅ローンではなく、フリーローン(使途自由ローン)で借りればOKです!

人口減少・高齢化という日本の先行きを心配して、海外不動産投資に取り組む日本人が増えています。

日本の不動産に投資しても、人口が減少していくので空室率が高まるばかりです。

2015年時点で、日本の空室率は15%もあります。日本では100部屋に15部屋は空室という驚くべき状態なのです・・・。

一方、ASEANを中心とする新興国は日本とは違いこれから人口が増えていきます。

基本的に、不動産市場は人口と比例するので、人口が増えれば不動産市場もアップします。

受け取れる家賃も年々上昇し、その結果、将来的なキャピタルゲイン(物件値上がりによる売却益)も狙えます。

日本では不動産を買っても、キャピタルゲインが狙えません。それどころか、買った瞬間に2割下がると言われています。なぜなら、新築価格にデベロッパーの利益が2割ほど上乗せされているからです。

一方、マレーシア、タイ、フィリピン、カンボジア、ベトナムといった新興国は、建設中ですら物件の値段が上がってきます。

そのため、日本の投資家の中には、販売初期にプレビルドで投資して、物件完成時に売約してキャピタルゲインを得る人もいます。

ただ、多くの新興国では外国人向けの住宅ローンはありません。マレーシアなどは50%くらいまでは住宅ローンで借りられますが、審査も面倒で時間がかかります。最近は厳しくなってきているので、審査に落ちる人も多いようです。

なので、基本的に新興国の不動産投資は現金で行うのが一般的です。

ただ、多くの日本の投資家がそんなに潤沢な現金を持ち合わせているわけではありません。

でも、今この瞬間に投資したいですよね?だって、3ヶ月後にはもっと値上がりしているかもしれませんから。

そんな人にオススメなのが、低金利な日本の銀行カードローンで足りない数百万円だけを借りるという方法です。

ただし、住宅ローンではなく、フリーローン(使途自由ローン)で借りるのです。

使い途はなんでもOKなフリーローン(使途自由ローン)

日本の銀行は国内の不動産投資に対しては融資をします。

大企業のサラリーマンだったり、公務員だったすると、かなりの額まで融資してくれます。

中にはフルローンで一棟モノを買う人もいるくらいです。

しかし、日本の銀行は海外不動産投資に対しては融資はしてません。1円も貸してくれません。

そこでオススメなのが、銀行がやっているフリーローンです。

フリーローンはその名の通り、使途自由なローンです。つまり、使い途はなんでもOKなのです。

もし、使途を聞かれたら、「海外旅行に行きたいので」とでも答えておけばOKです。

さらに詳しくツッこまれたら、「ちょっとした記念日なので、飛行機はファーストクラス、ホテルは五つ星ホテルのスイートルームに泊まりたいので、まとまった資金が必要なのです。」とでも答えておけばいいでしょう。

銀行はしっかり返済してくれる人にはお金を貸したいのです。

特に、日銀がマイナス金利を採用したので、今までのように日銀の当座預金に置いておくだけでは逆に減ってしまいます。

つまり、銀行は今まで以上に融資に力を入れる必要があるのです。

海外不動産投資をする人が増えて、信用力のある人からの資金需要があると見込めば、今後は海外不動産投資のための住宅ローンなどの商品も出てくるかもしれません。

しかし、現状ではそういった商品はないので、フリーローン(使途自由ローン)で資金を用意するのです。

銀行の低金利なフリーローン(使途自由ローン)を紹介!

では、金利が低い銀行のフリーローン(使途自由ローン)を紹介します。

最近は「カードローン」と言われていますが、数年前まで「消費者金融(キャッシング)」と言われいてたプロミスやアコムといった会社は審査スピードや融資スピードはすごく早いですが、金利が高いです。また、たいていの場合、初回の限度額は50万円まです。

一方、ジャパンネット銀行のような銀行フリーローン(使途自由ローン)は金利は低いですし、限度額も非常に大きいです。大きいものだと1000万円というものまであります。

ただし、「消費者金融(キャッシング)」に比べて審査が厳しくなるぶん、融資までもスピードがかかります。

ただ、最近は銀行カードローンの融資スピードも早くなってきたという声もあるので、まずは1社に絞って申し込んでみることをオススメします。(2〜3社を同時に申し込む重複申し込みは避けた方がいいです。)

マレーシア・タイ・フィリピン・カンボジア・ベトナムの不動産投資の傾向

新興国の不動産投資が注目されたのが2011年です。

2011年といえば・・・そうです、3月11日に東日本大震災という悲劇が起こりました。

この地震は単なる地震被害だけでなく、津波や放射能といった被害の影響もあり、日本人全体が「このまま資産を日本だけに置いておいていいのだろうか?」といった不信感でいっぱいになりました。

そこで注目されたのが、近隣である東南アジアの不動産投資です。

アメリカやイギリス、オーストラリアのように遠くはなく、しかも物件価格はだいぶ安いということで、多くの人が新興国への不動産投資に乗り出しました。実際、海外不動産投資に関する書籍がたくさん販売されたのもこの頃です。

マレーシアの首都クアラルンプール

最初に注目されたのはマレーシアのクアラルンプールでした。

当時のマレーシアは、現地銀行のローンが80%前後も出ました。たとえば、1000万円の物件を買うとしても、自己資金は200万円ほどで済んだのです。

また、MM2Hというビザも取りやすいということで、リタイアメント層にも人気となりました。

しかし、多くの投資家が入ってきて、クアラルンプールの不動産価格が急騰したので、2014年からクアラルンプールの不動産を外国人が買う場合は最低取得価格が100万リンギット以上という規制ができてしまいました。

1リンギット30円だとしたら、日本円で3000万円以上の物件からとなり、現在では投資の敷居は上がっています。

また、2015年時点ではローンも以前のように80%も出ません。50%くらいしか出なくなっています。

タイの首都バンコク

次に注目されたのが、タイのバンコクです。

タイのバンコクも2016年頃にはすでに物件価格が高くなっています。場所によっては日本とほぼ変わない価格で売り出されており、新興国の割安感はありません。

ただし、空室率が非常に低く、賃貸利回りは5〜6%ほどです。

タイの不動産投資の一番のメリットは保有時に固定資産税がないことです。導入されるという話は出ていますが、導入されたとしても日本よりも安いです。

また、タイ人が物件の51%を所有する必要があります。つまり現地の実需があるので、新興国の中では出口が見えやすい不動産投資と言えます。

フィリピンの首都マニラ

2016年時点で、一番注目されていた投資先はフィリピンのマニラかもしれません。

フィリピンの強みは人口が増え続けていることです。2040年までの伸び率でいったら、フィリピンとインドが突出しています。

フィリピンの場合、大きく分けるとマニラとセブ島が投資先となります。

マニラの中では「マカティ」「オルテガス」「BGC」の3つのエリア内が治安が良く、海外企業もたくさん進出しているので、現地の駐在員への賃貸需要があります。

特に、現地で一番のデベロッパーであるアヤラの物件は人気があるようです。日本でいったら三井不動産のような感じでしょうか。

カンボジアの首都プノンペン

カンボジアのプノンペンは上の3都市に比べたら、まだまだこれからといった国です。

そのぶん、伸びしろがあり、キャピタルゲインに期待ができますが、現状では賃貸付け(インカムゲイン)が難しいと言えます。

物件価格が上の3都市に比べるとだいぶ安いので、今の安いうちに投資している投資家も少なくありません。

ベトナムのホーチミン

ベトナムは今まで外国人がコンドミニアムを買うことが出来ませんでしたが、2015年7月より外国人でも不動産に投資することができるようになりました。

まさにこれからといった都市で、動きの早い人は将来のキャピタルゲインを期待してすでに購入に動いています。

親日が多い国なので、マレーシアのように化ける可能性もありです。

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